Notaarin rooli Kreikan asuntokaupassa: Tehtävät, kustannukset ja muuttuvat käytännöt

Suomalaiseen kiinteistökauppaan tottuneelle Kreikan malli voi tulla yllätyksenä. Suomessa kaupat vahvistetaan usein sähköisesti Maanmittauslaitoksen järjestelmässä tai pankissa kiinteistönvälittäjän avustuksella. Kreikassa asuntokaupan keskiössä on aina notaari (symvolaiografos). Ilman häntä yksikään kiinteistökauppa ei ole laillinen.

Notaari ei edusta ostajaa eikä myyjää. Hän on oikeusministeriön nimittämä riippumaton virkamies, jonka tehtävänä on suojella yleistä etua, varmistaa kaupan laillisuus ja huolehtia siitä, että valtio saa sille kuuluvat verot. Allekirjoitat kauppasopimuksen notaarin läsnä ollessa, ja hän vastaa asiakirjan virallisesta rekisteröinnistä.

Notaarin keskeiset tehtävät asuntokaupassa

Notaari kantaa juridisen vastuun kauppakirjan oikeellisuudesta. Hänen käytännön tehtävänsä jakautuvat useaan vaiheeseen ennen allekirjoitusta ja sen jälkeen.

Notaarin vastuulla on:

1) Kauppakirjan (symvolaio agorapolisias) laatiminen: Notaari valmistelee sopimusluonnoksen ja lukee lopullisen sopimuksen ääneen kaupantekotilaisuudessa varmistaen, että molemmat osapuolet ymmärtävät sen sisällön ja seuraukset.

2) Osapuolten tunnistaminen: Hän todentaa ostajan ja myyjän henkilöllisyyden sekä heidän oikeudellisen kelpoisuutensa kaupan tekemiseen.

3) Varainsiirtoveron perintä: Notaari laskee varainsiirtoveron, FMA (Foros Metavivasis Akinitou), joka on 3 prosenttia kiinteistön arvosta. Hän kerää veron ostajalta ja tilittää sen valtiolle ennen kaupan allekirjoittamista.

4) Omistusoikeuden rekisteröinti: Allekirjoituksen jälkeen notaari toimittaa kauppakirjan rekisteröitäväksi Kreikan kiinteistörekisteriin (Ktimatologio) tai alueelliseen kiinnitysrekisteriin (Ypothikofylakeio). Vasta tämä rekisteröinti tekee sinusta kiinteistön virallisen omistajan.

Mitä notaari maksaa ostajalle?

Maksat notaarin palkkion ostajana. Palkkio on yleensä 0,80–1,00 prosenttia kiinteistön sopimuksenmukaisesta arvosta. Prosenttiosuus laskee porrastetusti, jos kiinteistön arvo on erittäin suuri.

Palkkion päälle lisätään Kreikan arvonlisävero (24 %) sekä sivukohtaiset maksut kopioista ja virallisista todistuksista.

Esimerkki: Jos kauppakirjaan merkitty hinta on 200 000 euroa, notaarin palkkio on noin 1 600–2 000 euroa. Tämän päälle maksettavaksi tulee 24 % arvonlisävero sekä muutamat kymmenet eurot asiakirjakuluista. Rekisteröinti kiinteistörekisteriin on pakollista, ja siitä veloitetaan erillinen rekisteröintimaksu.

Erityisvaatimukset suomalaiselle ostajalle

EU-kansalaisena sinua koskee sama ostorakenne kuin Kreikan kansalaisia. Käytännön asiointi vaatii kuitenkin kolme valmistelevaa askelta:

1. Kreikkalainen verotunnus (AFM): Tarvitset AFM-numeron (Arithmos Forologikou Mitroou) ennen kaupan allekirjoittamista. Ilman sitä notaari ei voi laatia kauppakirjaa.
2. Kreikkalainen pankkitili: Kauppasumma ja siihen liittyvät verot on maksettava kreikkalaiselta tililtä, jotta varainsiirrot ovat viranomaisten seurattavissa. Suomalainen pankkisiirto suoraan myyjälle ei riitä kaupan toteuttamiseen.
3. Käännöskulut: Koska kauppakirja laaditaan kreikaksi, ulkomaiselle ostajalle on järjestettävä virallinen käännös tai tulkkaus kaupantekotilaisuuteen. Käännöskulut alkavat tyypillisesti 200 eurosta.

Vaikka asianajajan läsnäolo kaupantekotilaisuudessa on ollut vapaaehtoista vuodesta 2014 lähtien, suosittelemme sen käyttöä. Siinä missä notaari valvoo kaupan yleistä laillisuutta, oma asianajajasi tekee kiinteistön omistushistorian ja rasitteiden tarkastuksen. Yhteistyökumppanimme, Ateenassa toimiva asianajotoimisto, varmistaa taustatiedot ennen kuin notaari aloittaa kauppakirjan luonnostelun.

Vuosien 2025–2026 uudistukset: Paperisesta järjestelmästä digitaaliseen

Kreikan kiinteistökaupan taustaprosesseja uudistetaan parhaillaan kahdella merkittävällä digitaalisella uudistuksella.

1. Kiinteistörekisterin (Ktimatologio) täysi digitalisointi vuoden 2026 loppuun mennessä

Vanhat, fyysisiin paperiarkistoihin perustuneet kiinnitysrekisterit (ypothikofylakeia) on suljettu, ja niiden tehtävät on siirretty yhtenäiselle kiinteistörekisterille. Tavoitteena on, että vuoden 2026 loppuun mennessä kaikki maan kiinteistötiedot ovat yhdessä digitaalisessa järjestelmässä. Ostajana voit antaa asianajajallesi digitaalisen käyttöoikeuden kiinteistön tietoihin gov.gr-palvelun kautta, mikä poistaa viikkoja kestäneen paperisen selvitystyön arkistoissa.

2. Varainsiirtoveron digitaalinen ilmoitus myPROPERTY-järjestelmässä

Tammikuusta 2026 alkaen varainsiirtoveron (FMA) ilmoitukset ja mahdolliset korjaukset tehdään yksinomaan sähköisessä myPROPERTY-alustassa (päätökset A.1191/2025 ja A.1192/2025). Kun vero on maksettu järjestelmässä, kiinteistörekisteri vahvistaa omistusoikeuden rekisteröinnin parhaimmillaan yhden työpäivän kuluessa.

Mikä ei muutu?

Uudistukset poistavat virastojen välisen paperisodan, arkistohaut ja rekisteröintijonot, mutta ne eivät poista notaarin tarvetta.

Notaarin fyysinen läsnäolo ja kauppakirjan allekirjoitustilaisuus säilyvät lakisääteisinä vaatimuksina. Notaarin rooli siirtyy paperityön pyörittäjästä digitaalisen ketjun viimeiseksi fyysiseksi varmistajaksi. Suomalaiselle ostajalle käytännön vaikutus näkyy nopeampana esiselvityksenä ennen kauppaa ja nopeampana virallisena rekisteröintinä kaupan jälkeen.

Ostoprosessi kestää tyypillisesti 6–10 viikkoa asiakirjojen kokoamisesta valmiiseen kauppakirjaan. Ota yhteyttä yhteistyökumppaneihimme — käymme läpi tilanteesi ja autamme sinua valmistelemaan tarvittavat asiakirjat notaaria varten.

*

Viimeksi päivitetty: maaliskuu 2025. Tiedot perustuvat Kreikan kiinteistölainsäädäntöön ja yhteistyökumppaneidemme vahvistamiin käytäntöihin.