Mitä asunnon ostaminen Kreikasta oikeasti maksaa? – Sivukulujen opas

Minna ja Pertti olivat budjetoineet Kreikan asuntonsa ostohinnan tarkkaan, mutta he unohtivat laskea mukaan pakolliset sivukulut. Tämä on yleinen virhe, sillä Kreikan kiinteistökaupan kulurakenne eroaa merkittävästi Suomesta. Pelkkä myyntihinta ei kerro koko totuutta, ja ilman kattavaa ymmärrystä kokonaiskustannuksista voi odottaa hankalia yllätyksiä.

Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki Kreikan asunnonostoon liittyvät pakolliset ja suositellut sivukulut, ja vertaamme niitä Suomen käytäntöihin.

Yleiskatsaus sivukuluihin – Kreikka vs. Suomi

Suomessa kiinteistön ostoon liittyvät kulut ovat tyypillisesti melko matalat, koostuen varainsiirtoverosta, mahdollisesta lainan perustamiskulusta ja kaupanvahvistajan palkkiosta. Kokonaiskustannukset jäävät usein 2–5 prosentin luokkaan kauppahinnasta.

Kreikassa tilanne on toinen. Asunnonostajan on varauduttava huomattavasti suurempiin sivukuluihin, jotka voivat nousta jopa 8–15 prosenttiin kiinteistön kauppahinnasta. Tämä johtuu useiden pakollisten ammattilaisten käytöstä ja korkeammista veroista.

Välityspalkkio (Komissio)

Kreikassa kiinteistönvälittäjän palkkio on perinteisesti jaettu ostajan ja myyjän kesken. Ostaja maksaa oman osuutensa välittäjälle.

• Kreikassa: Välityspalkkio ostajalle on tyypillisesti 2 % kauppahinnasta, johon lisätään arvonlisävero (VAT) 24 %. Tämä tarkoittaa käytännössä 2,48 % kauppahinnasta. Jos ostat 200 000 euron asunnon, välityspalkkio on 4 960 euroa.
• Suomessa: Välityspalkkion maksaa yleensä myyjä. Jos ostaja käyttää omaa ostajavälittäjää, palkkio sovitaan erikseen.

Asianajajan palkkio (Dikigoros)

Vaikka Kreikassa ei ole enää lakisääteistä vaatimusta käyttää asianajajaa kaikkiin kiinteistökauppoihin, se on ehdottoman suositeltavaa ja käytännössä pakollista ulkomaalaisille ostajille. Asianajaja edustaa sinua ja suojaa etujasi.

• Kreikassa: Asianajaja tarkistaa kiinteistön omistushistorian, rasitteet, mahdolliset kiinnitykset, rakennuslupa-asiat sekä varmistaa, että kaikki asiakirjat ovat kunnossa. Palkkio on tyypillisesti 1–2 % kauppahinnasta, johon lisätään 24 % arvonlisävero. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa tämä voi tarkoittaa 2 480 – 4 960 euroa.
• Suomessa: Asianajajan käyttö ei ole pakollista tyypillisessä asuntokaupassa, mutta voi olla tarpeen monimutkaisemmissa tilanteissa, kuten perintökiinteistöjen tai riitaisien kauppojen yhteydessä.

Notaarin palkkio (Symvolaiografos)

Notaari on Kreikassa puolueeton virkamies, joka vahvistaa kauppasopimuksen ja varmistaa sen laillisuuden. Hän ei edusta kumpaakaan osapuolta, vaan toimii lainvalvojana.

• Kreikassa: Notaarin palkkio määräytyy kauppahinnan perusteella ja on tyypillisesti 1–1,5 % kauppahinnasta, johon lisätään 24 % arvonlisävero. Lisäksi tulee kiinteitä kuluja, kuten kopiointimaksuja ja leimaveroja. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa notaarin kulut voivat olla 2 480 – 3 720 euroa kiinteiden maksujen lisäksi.
• Suomessa: Vastaavaa notaarijärjestelmää ei ole. Kiinteistökaupan vahvistaa yleensä kaupanvahvistaja, jonka palkkio on kiinteä (esim. 120 euroa).

Kiinteistönluovutusvero (Foros Metavivasis Akiniton)

Tämä on veroluonteinen kulu, joka maksetaan valtiolle kiinteistön omistusoikeuden siirrosta.

• Kreikassa: Kiinteistönluovutusvero on tällä hetkellä 3,09 % kiinteistön kauppahinnasta tai sen niin sanotusta objektiivisesta arvosta (verottajan määrittämä vähimmäisarvo), riippuen siitä kumpi on korkeampi. Tämä vero on maksettava ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. 200 000 euron kaupassa tämä on 6 180 euroa.
• Suomessa: Varainsiirtovero on kiinteistöissä 3 % kauppahinnasta ja asunto-osakkeissa 1,5 %.

Maanmittausinsinöörin tarkastus (Topografiko Diagramma)

Maanmittausinsinöörin tekemä tarkastus on ensiarvoisen tärkeä, ja usein pakollinen, varmistamaan kiinteistön rajojen, pinta-alan ja rakennuslupien vastaavuuden todelliseen tilanteeseen.

• Kreikassa: Tarkastus varmistaa, ettei kiinteistössä ole laittomia rakennelmia tai ylityksiä. Tämä on kriittistä, sillä laittomat rakennelmat voivat estää kaupan tai johtaa suuriin sakkoihin. Kustannukset vaihtelevat kiinteistön koosta ja sijainnista riippuen, tyypillisesti muutamasta sadasta eurosta jopa pariin tuhanteen euroon.
• Suomessa: Vastaava tarkastus ei ole rutiininomaisesti pakollinen, mutta rakennustarkastuksen teettäminen on suositeltavaa vanhemmissa kiinteistöissä.

Kirjanpitäjän palvelut (Logistis)

Kreikassa ulkomaalaisen kiinteistönomistajan on usein hyödyllistä käyttää paikallisen kirjanpitäjän palveluita. Kirjanpitäjä auttaa verotunnuksen (AFM) hankkimisessa, pankkitilin avaamisessa ja vuosittaisten veroilmoitusten tekemisessä.

• Kreikassa: Kirjanpitäjän palkkio voi olla muutamia satoja euroja aloituspalveluista ja sitten vuosittainen maksu veroilmoitusten hoitamisesta.
• Suomessa: Yksityishenkilöt hoitavat yleensä veroilmoituksensa itse, ellei heillä ole erityisen monimutkaisia tuloja tai varallisuutta.

Käännöspalkkiot

Jos et puhu sujuvasti kreikkaa, tarvitset virallisia käännöksiä asiakirjoista, kuten valtakirjoista tai myyntisopimuksista.

• Kreikassa: Virallisten käännösten hinnat vaihtelevat asiakirjan pituuden ja kielen mukaan. Yleensä muutamia kymmeniä tai satoja euroja.
• Suomessa: Kotimaan kaupoissa käännöksiä ei tarvita.

Muita mahdollisia kuluja

• Kiinteistörekisteröintimaksut: Kaupan jälkeen kiinteistön omistusoikeus on rekisteröitävä paikalliseen kiinteistörekisteriin (Land Registry). Tämä maksaa noin 0,475 % kauppahinnasta + VAT.
• Pankkikulut: Pankkisiirroista ja tilin avauksesta voi syntyä kuluja.
• Energiatodistus: Pakollinen Kreikassa, kustannus tyypillisesti 50–200 euroa.
• Tekniset tarkastukset: Sähkö- ja LVI-järjestelmien tarkastukset ovat suositeltavia, mutta eivät pakollisia.

Yhteenveto ja seuraavat askeleet

Kreikan kiinteistönostoon liittyvät sivukulut ovat merkittävä osa kokonaisinvestointia. Ne on budjetoitava huolellisesti, jotta vältytään ikäviltä yllätyksiltä. On tärkeää ymmärtää, että moni näistä kuluista on pakollinen ja ne suojaavat sinua ostajana. Säästäminen asiantuntijapalveluissa voi tulla paljon kalliimmaksi myöhemmin.

Jos harkitset kiinteistön hankkimista Kreikasta, keskustele asiantuntijamme kanssa ja pyydä tarkka kuluerittely kohteestasi.

Viimeksi päivitetty: huhtikuu 2026. Tiedot perustuvat Kreikan kiinteistölainsäädäntöön ja yhteistyökumppaniemme vahvistamiin käytäntöihin.